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马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?

发布时间:2019-02-15  来源:  点击:
 
马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?
马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?
2019全球产业前瞻!
【核心观点】
1、2019年中国房地产的政策可能是最难的。
2、对北京这样的大城市,并不见得房价不能调整,下调10%到20%问题不大。
3、对于中间的大城市来讲,房价处在停涨的状态,政策可能会维持相对稳定,既不放松,也不加严。
4、五六线城市是比较难的,可能政策又会放松。
5、要确保房地产市场不出现大起大落,如果出现大起大落,可能会引发系统性风险。
6、三稳里边,稳地价可能是最难的。2018年地价的溢价率走低,土地流拍率创下房地产市场化以来的最高。
7、土地市场2019年的日子一定比2018年要难过,下滑的态势、降温的态势会持续。
8、2019年要小心三稳稳不住,房地产出现大的问题,最终冲击整体的中国经济。
马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?
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欢迎来到《财经观察家》,我是马光远。今天我们讨论的话题是:住建部提出的稳房价、稳地价、稳预期。
马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?
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【新闻背景】
12月24日,在全国住房和城乡建设工作会议上,住建部对明年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,并强调坚持“房住不炒”的定位不变,会议提到2019年楼市调控的几大任务,包括坚持“房住不炒”、完善长效机制、坚持因城施策、健全住房保障体系等,这与2018年中央经济工作会议的表述高度一致。
对于稳字,不是保持平稳不变,是要维持房地产市场小幅与适度的调整,而非快速下行。会议强调指出,继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。
马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?
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最近住建部召开会议,对2019年中国房地产市场的一些相关的政策进行了一个规范。我们看到媒体的报道就是三个稳:稳地价、稳房价、稳预期,这是不是意味着2019年中国房地产调控政策本身又会出现一个变化,或者说变相的松动?这是大家都比较关注的。
我们过去多年,事实上大家知道,中国的汉语是非常博大精深的,稳房价什么意思?稳房价,如果在房价暴涨的时候稳房价,意思就是要打压房价。但是如果是房价出现了松动往下掉的话,稳房价意味着什么?稳房价意味着要让房价托起来。但是2019年,比如说稳字怎么样去理解,可能跟过去不太一样。
马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?
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我们看到,整个市场已经出现了松动,比如说北京的二手房现在是量价齐跌的这么一个情况。
第一个,交易量跟去年比,暴跌。
第二点,二手房价格市场出现了明显的松动和下降。
现在我们去有些地方去看北京的二手房的话,百分之十几左右的下降的幅度,跟最高点比已经差不多。而且大家对2019年整个市场的预期本身也是比较悲观的,在这种情况下,你敢不敢就说我们放松调控以后,然后再把房价弄起来?肯定是不敢,为什么?因为房价本身已经处在一个高位。
也就是说,这些城市本身,如果我们讲泡沫的话,泡沫它是存在的。再如果往上弄,90%的人就买不起房了。90%的人买不起房,房价未来谁来托住?没人能够托住。
马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?
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所以现在如果我们讲,像北京、厦门、上海这些大城市,我们讲稳的话,它可能不是说要把调控要放松,要放松以后,然后再把房价托起来,它可能是不希望房价出现这种明显下跌的预期,不要引发系统性风险。这可能是它的观点。
但是你怎么样去把握这个平衡?我认为是非常难的。
但是对于其他一些地方来讲,比如说大量的这种城市来讲,我觉得目前的最最最重要的,就是稳定市场的预期。这个预期既不能继续往上推,但是也不能出现让大家说完全的观望等等这个情况。
所以我觉得2019年中国房地产的政策可能是最难的。一方面,我们已经住在一个高位,不敢在往上推了。但是另一方面,如果说出现下跌的这种预期的话,整个房地产市场可能会再次陷入冷冻。
马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?
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【新闻背景】
近日,山东菏泽市住建局在其官网发布一则通知,取消新购住房限制转让措施,降低市区商品房预售资金监管措施。这是国内第一个取消商品房限购政策的城市。
12月26日,湖南省衡阳市传出消息,从明年1月1日起,暂停执行去年起规定的商品房限价政策。政策公布仅一天,衡阳市决定收回“明年起暂停商品房限价”的规定。目前,兰州、太原、珠海、广州等城市对楼市政策从限购、限售、限价等多个层面进行了松绑。
有分析认为,从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主,部分城市楼市会有政策微调的可能性。2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮。
马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?
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中央经济工作会议里边,谈到今年的整个房地产调控政策,我觉得强调了两点:
第一个,就是房主不炒的这么一个主基调不会改变。
第二个,就是加快构建长效机制这么一个大方向,也没有改变。
同时我们看到,特别强调因城施策。现在我们的关注点其实就在因城施策上。因为每一轮中国房地产的调控,当整个市场出现转折点以后,事实上都是各个城市出现了相应的一个突破。
比如说前段时间的菏泽取消限售,其实就是一个突破,是吧?因城施策,这个也会出现其他城市都会在这个层面进行突破。所以我们会看到,在2019年,整个市场本身,调控的大方向可能不会松口,主旋律主基调不会松口,但是2019年的房地产市场的稳定特别关键。
2019年整体中国经济来讲,按照中央经济工作会议的基本判断是稳中有变,稳中有忧,下行压力加大。
马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?
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在这种情况下,我们一方面要稳定中国经济增长的预期,也就是说2019年稳增长可能会提到一个比较重要的位置。
第二点,要防范各种系统性的风险,包括房地产市场的风险,房地产市场不能出问题。
2019年房地产市场如果出问题的话,对整个中国经济的大局都会产生重大的影响。所以我觉得可能对于2019年住建部提出的这三个稳,应该来讲的话,各个城市的理解肯定是不一样的,肯定不一样。
比如说对北京这样的大城市来讲,稳房价并不见得说你房价不能调整。可以调整,因为太高了,调个10%到20%问题不大。但是绝对不意味着我彻底放开以后房价再上去,不能上去!
对于一些中间的大城市来讲,整体现在来讲的话,房价其实处在一个停涨的状态,也没有跌。你放一个价格合适的好房子出来,大家仍然买。对于这样的城市来讲,整个政策本身的基本面,可能会维持一个相对的稳定。既不放松,也不加严,因为整个市场的预期已经逆转了,不会出现大问题。
马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?
马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?
对于一些五六线的这样的城市来讲,我觉得现在可能对他们来讲是比较难的,可能又会出现放。比如说我们的大量的小城市,目前整个市场的交易也好,预期也好,价格也好,都已经出现了跟过去完全不一样的表现。怎么办?我觉得市场可能会放,但是放了以后这个市场是不是会逆转?不好讲。
所以就我个人的判断来讲,我认为2019年中国房地产市场可能会延续2018年下半年整个市场的表现,温度还是比较冷的,有些城市价格仍然会出现调整,但是整个政策本身,应该说严厉的调控政策基本上不会再出现。
基本上不会再出新的,因为整个市场的预期已经逆转了,所以调控新的举措不会有。有些城市会放松,总体来讲的话,要确保整个市场不要出现大起大落。如果出现大起大落的话,可能会引发系统性的风险。
所以我们觉得住建部的这三个稳,事实上是为2019年的中国整个房地产市场在定调,也意味着什么?2019年整个房地产市场的变化,也会比较微妙。
马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?
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整个三稳里边,其实稳地价可能我认为是最难的。在2018年整个市场变化的一个先行指标,其实就是土地市场首先出现了明显的降温。
2018年我们现在来看的话,第一个是土价的溢价率,应该说是这一轮房地产上涨周期以来溢价率最低的,
第二个是流拍率创下房地产市场化以来的最高。
过去是我们2014年流拍率最高,今年到前11个月,应该说流拍的土地已经超过了一千宗,这在过去中国房地产市场都没有,我们从流拍的土地的分布去看的话,应该说大家去看的话,主要分布在一线城市和热点城市。为什么?因为这些城市的房价太高了,整个预期已经出现了变化。
所以今年来讲的话,在2019年中国经济下行压力比较大的情况下,特别是对于地方来讲,一旦房地产市场的整个预期出现逆转的话,可能土地市场会冷冻。土地如果卖不出去的话,财政收入就会受到很大的一个影响。
马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?
马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?
所以2018年的土地流拍也好,溢价不高也好,其实还不算太大的问题。毕竟我想2018年全年土地出让金,它又是创了新高的。
所以我觉得整个土地市场来讲,2019年的日子一定比2018年要难过。难过的主要原因是就是这种下滑的态势,降温的态势会持续。
但是你怎么样来稳地价?对于地方来讲,稳定价的关键还是整个房地产市场要保持一个比较好的预期。所以我觉得明年可能比较难的还是地方,一方面是房地产市场本身的预期稳住,让市场不要出现一个从过热到过冷的预期的逆转,这需要政策本身很好地进行一个调控。
另一方面,因为土地价格已经比较高了,经过这一轮的上涨以后,我们的平均地价又到了一个比较高的水平。再加上房地产的基本面,我们来讲的话就是差不多目前来讲,很多城市已经供大于求了。所以土地怎么卖?我觉得还得降低一个心理的预期。
马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?
马光远:稳房价稳地价稳预期 能稳住吗?
也就是我们在卖地的时候,第一个,土地价格本身要做适当的调整,要做适当调整,定价要合理。
另一方面,我觉得土地出让方面还得讲一些策略。比如说可以把一些好的地,可以把一些卖起来相对比较容易的地,可以先推出来。这样的话对整个市场来讲,也能够提升信心的作用。最终还得靠建立长效机制来进行解决,期待卖地、期待房价回到以前两年一个火热状态,已经不可能。
整个房地产市场变了,在这种大的变化的转折期,我觉得对各方来讲,如果没有一个清醒的冷静的预期的话,可能这三个稳哪一个都稳不住。如果稳不住的话,整个市场可能会出现一个比较巨大的波动。到2019年的时候,我们得小心它演化出一个很大的问题来,最终冲击整个市场,包括冲击整体的中国经济。