监利房产网

您的位置: 首页 > 资讯频道 > 人物专访 > 李宇嘉:体量稳定、投资上行缓解楼市负面冲击

李宇嘉:体量稳定、投资上行缓解楼市负面冲击

发布时间:2019-02-22  来源:  点击:
 
今年1月的全国楼市数据尚未发布,但从主要城市交易情况看,预计1月全国商品房成交走势很难延续2018年底的“翘尾回升”行情。进而,2016年以来持续3年的“小阳春”,今年一季度估计难续。2018年12月,基于年度业绩和资金链双重压力,开发商积极推盘、理性定价,加上高价盘网签松绑,当月全国商品房销售面积同比增长0.9%,告别连续3个月负增长,助推2018年全国商品房销售面积首次站上17亿平米,再创历史新高。而今年1月,根据克而瑞统计,30个重点城市新房成交2146万平方米,环比和同比分别下降31%和14%
其中,一线城市成交197万平方米,环比锐减39%,同比增加17%,但较2018年月均成交量仍有3%的下降;26个热点二三线城市,1月成交1949万平方米,环比和同比分别下降30%和16%。热点楼市交易明显回落,季节性影响是主因。一般来说,冲刺全年业绩后,新一年的1月,供求往往双双下滑。2017和2018年的1月,30个城市供应分别下降43%和50%。2018年,政策面和资金面“双紧缩”超以往,而初期开发商对当年市场预期普遍乐观,年度业绩压力之大为近年来少有,导致冲刺年度业绩后惯性回撤幅度更大。
克而瑞数据显示,今年1月份,30个城市供应环比、同比分别下降了54%、8%,环比降幅为近年来最大;其次,高基数也是重要原因,作为可比基数的2018年1月,全国楼市延续2017年去库存、棚改两大红利最集中释放后的火热行情,30个城市单月销售面积在高基数上同比增长10%。同时,2018年开发商普遍祭出“快周转”大旗,当年1月份TOP40开发商销售面积比2017年1月份增长78.1%。作为TOP3的碧桂园、万科和恒大,单月销售额都超过了600亿,但今年1月份,这三家企业的销售金额同比分别下降35.6%、42.4%和33.3%。
此外,今年1月百强房企销售面积4393.8万平米,同比下降16.3%,销售金额5793.3亿元,同比下降14.6%。其中,TOP10、TOP20、TOP50、TOP100销售金额分别下降34.4%、21.1%、17.5%和14.6%。集中度提升的背景下,百强销售规模下降,意味着1月全国楼市交易或延续去年9月以来的下滑态势。不过,百强中主要布局在中西部和三四五线城市的中小房企,1月销售下滑幅度较小,这或许与三四五线城市处于楼市轮动式回升的末梢有关。社科院住房大数据实验室监测,2018年12月,118个样本三四线城市中34个城市房价在上涨。
考虑到未纳入统计的500多个四五线城市,其楼市当前整体还处在高位上,在三四五线密集的中西部占全国市场份额近60%的情况下,预计1月全国楼市下滑幅度较小。截至2018年,全国楼市连续4年回升、量价连续3年创新高,这是从未有过的热度。从政策、资金、供求等基本面看,考虑到三四线楼市开始见顶,已公布数据的19个省市,今年棚改计划开工量平均下滑21.3%。再加上,2018年上半年全国楼市继续上攻,高基数效应贯穿今年上半年,预计2019年上半年全国楼市整体呈下行态势。从全年看,预计楼市交易量降幅在10%左右,维持高位平衡。首先,根据国家统计局数据,截至2018年底,全国新房待售面积连续3年减少。数据显示,今年1月30城库存消化周期为11.5个月,远低于警戒线(18个月)。
其次,从近2个月的数据看,一线楼市成交同比反弹,或告别连续2年下滑并开始企稳。一方面,这与一线城市最先调控(始于2016年10月)、“刚需”体量大等有关,积蓄的需求低位入市;另一方面,也与近期按揭利率下降主要发生在一线等热点城市有关。2019年,经济回落预期叠加流动性宽裕,银行基于防御考虑而争夺按揭份额,一线楼市的安全垫最厚实。一线楼市稳定了,考虑到轨道交通再启,都市圈成为新增长极,重点区域楼市也将趋于稳定;再次,二线城市明显分化,热点二线城市库存周期普遍在5-6个月,加上2017-2018年“抢人大战”、承接东部产业转移、公共服务优势突出,热点二线城市的楼市也会较稳定。
非热点二三线楼市、都市圈外的三四五线楼市,2019年将整体上回落,春节“返乡置业”遇冷已说明了这一点。事实上,当三四五线房价上涨预期消退后,基于溢价红利的返乡置业冲动就减少了。特别是,2018年国家大力建设都市圈、发力区域振兴、打造国家中心城市,各省也积极打造“强省会城市”,而包括一线城市在内的热点城市,普遍祭出“抢人才”的重磅利好,针对外地人或非户籍人口的公共服务藩篱也打破了,新市民和大学生扎根大城市、都市圈的愿望有了实现的路径。近期,某地产研究机构发布的《2019返乡置业报告》被热传,被认为返乡置业中坚的90后及95后,他们更认可家乡省会、新一线及一线城市外围。
因此,2019年热点城市和区域楼市是稳定的,但其冲抵不了上千个三四五线楼市回落的影响。考虑到体量巨大,三四五线楼市在2019年整体下行,将对全国楼市运行产生较大冲击。相比10年前,当前楼市体量上了好几个台阶,全国楼市哪怕10%的回落,对固定资产投资、消费内需,对地方财政和基建投资,对过剩产能的化解等,可能都不是好消息。经济“稳中有变、变种有忧”的情况下,楼市调控政策也见顶回落,权力下放、“千城千策”是调控新基调,这意味着2019年广大三四五线城市会松绑过时政策。但是,这不意味着“托底”会逆转楼市走向,因为去库存、楼市去杠杆、棚改这三大动力同时褪去的影响太大了。
不过,楼市下行对经济的冲击开始减弱了。2018年,全国商品房销售量价、土地出让收入都创新高了,但房地产增加值比上年同期仅增长3.8%,四季度仅增长2%,创2015年二季度以来的单季新低。看来,靠资本形成、地价房价上涨的楼市发展,对实体经济的拉动越来越弱,回归实体经济是国家对楼市的新定位。未来,限价以挤压地产虚高盈利常态化、集体土地入市、租赁住房发展、低成本区域开发,将是房地产和人口城市化良性循环的必由之路,也是房地产回归实体经济的唯一路径,近期的楼市政策已开始向这个方向转移。因此,面对商品房下行,最关键的货币政策定向原则、税收“降成本”原则、防止资金违规入市的“去杠杆”原则,这些都不会改变,商品房市场下行态势也难以改变。不过,回归实体导向的供给侧改革,体量保持稳定,行业开工、投资继续上行,缓解了商品房下行的负面冲击。